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南京推出房地产“双控”新政 二套房首付比例提高

2016年08月12日

近日市政府办公厅转发了市房产局、市国土局、中国人民银行南京分行营管部《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》,决定从2016年8月12日起,进一步加大政策调控力度,调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例,促进房地产市场持续稳定健康发展。

今年以来,南京相继出台多项“控房价、控地价”“双控”措施,取得了积极成效。根据国家和省委、省政府促进房地产市场持续稳定健康发展的总体要求,以及近期房地产市场情况,南京又进一步加大“双控”力度,推出了新的调控措施。

1、调整商品房贷款首付比例方面

在保障首套房仍按前期政策执行不变的基础上,将差别化住房信贷政策再次进行调整:

一是对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外,其他地区最低首付款比例调整为不低于35%。

二是对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的,除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外,其他地区最低首付款比例调整为不低于50%。

2、调整土地公开出让竞价方式方面

一是规定经营性用地公开出让实行网上交易,竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。

二是当网上竞价达到一定比例时,调整该地块所建商品住房预售条件,其中当网上竞价达到最高限价80%时,申领预售许可证应达到以下施工进度:七层及以下的,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层及以上的,应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。

当网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。这些要求将在土地出让公告及土地出让合同中进行明确约定,并由房产部门在后期颁发销售许可证时严格执行。

房产记者:现房销售对资金要求比较高,期房销售可以比较早地回笼资金。现在南京除非个别卖得不好的楼盘拖成了现房卖,很少有现房后再卖的。南京之前没有现房销售的要求。

三是当网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者,并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。采取该做法,主要目的是既要防止产生新的高价地,控制地价过快上涨,同时又加大土地市场供应,对缓解市场需求、稳定市场预期起到积极作用。

房产记者:修改土地拍卖规则,土地限价令升级。开发商得理性拿地,因为必须考虑资金链供应问题。平抑高地价,从而平抑高房价。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉

表示此次新政主要表现在两个方面,一是限贷二是土地。限贷政策出台原因有两点,一是最近楼盘依旧火热,仍处于开盘即光,购房者买不到房的状态;二是市场上楼盘放风价都偏高,比目前板块上楼盘的价格都要高出一截。限贷进一步让南京楼市降温,起到平稳房价的作用。限贷新政力度也是有所区分的,对贷款没结清的购房者影响比较大。

土地方面新政出台主要是因为之前土拍多块土地遭熔断,新政的出台能够让土地合理出让,增加土地供应量,起到平稳楼市作用。

南京林业大学社会学系主任、城市与房地产研究中心主任孟祥远教授

第一,南京出台史上最松房贷新政。对于限贷,首先要明确一点,限贷和限购不一样。限购是在很短时间内冷冻市场,更加立竿见影;限贷是一种心理作用,短期之内对市场影响大,并且它更多是调节资金价格来干预房价。限购是控制购房资格来干预房价,限贷让你卖得贵,限购是不让你买,有本质区别,限贷影响更加深远,因为房地产更多是资金现象;但是南京此次只上浮5%的首付比例,对于刚需和改善客户的保护心态可见一斑,也体现出管理层对市场的呵护,防止楼市由于过于严厉的干预而大起大落。

第二,限贷干预最大的是投资客,但这次更多是符号意义。通过提高投资客贷款成本来抑制投资需求,对市场影响,一定程度上有利于市场降温,使南京房子更好买。但是短期内南京一房难求的局面还是难以得到根本性改观,因库存较少,消化周期两个月不到,一房难求局面还会持续一段时间。再看其他城市,上海深圳限贷升级后的表现,有利于市场适度降温,但是也需要一定的时间才能冷却。合肥也执行了限贷政策,但是合肥供需关系过于紧张,效果还不是非常明显。限贷出台快两个月,但是目前合肥市场依然火热,房子依旧不好买,所以被迫限贷升级。所以南京融合其他城市经验,可以做出一个判断:这次对市场的影响并不会非常大。但政府的态度也很明确,如果楼市高温降不下来,南京可能还会出台更严厉的干预措施。

第三,调控政策只是对市场的调节,短期不能预期过高,土拍新政对开发商影响较大。市场需要很多政策共同作用涨起来,同时也需要很多政策才能降下去,可能真正让房地产市场回归理性,实现软着陆,可能需要各个部门,包括物价、宣传、房管等,除银行体系外共同作用,才能达到预期目标。
但南京出台的土拍新政对开发商的影响比较大,提高开发商首付比例相当于限贷;为了控制地价,维持最高限价,只能进一步提高开发商拿地的门槛。这对于中小企业是个灾难,将会提高品牌房企在南京市场的集中度。对于买房人来说,喜忧参半。因为大牌开发商越来越多,好的产品也会增加,但是一年之内,楼市供应量还是很难上来的。

第四,南京楼市本身基础比较好,局面本身没有根本改变,苏州市场很危险了。对于买房人来说,短期对于南京市场也不要过度悲观。对于自住客户,合理的改善需求还是支持的,对有贷款的投资客有一定的影响,对首次置业或一次性付全款的投资客没影响。毕竟没有实现限购,也不大可能实现限购。

但苏州出台系统而全面的干预措施,而且还执行了新的落户政策,提高落户门槛(大城市落户越来越难,要买房落户的抓紧了),对市场打击应该比较大。因为当下苏州二手房市场已经开始降价,新房市场萎缩也比较明显,新政雪上加霜。这对苏州的刚需客户是个福音,但建议投资客户选择回避苏州,关注无锡、昆山、南京等关联市场。

  • 来源:南京发布
  • 审核员:张超 吴畏
  • 责任编辑:厚仙